05/27/2022

Sau đà tăng nóng, cổ phiếu bất động sản nào sẽ hút tiền trong năm 2022?

Mức độ quan tâm và hoạt động giao dịch đã hồi phục mạnh trong quý IV/2021 và mặt bằng giá đất dự báo ghi nhận xu hướng tăng tích cực trong năm 2022 là những yếu tố để kỳ vọng vào dư địa tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản.

Trong báo cáo mới nhất, VCBS Research nhận định, mặt bằng giá bất động sản dự báo sẽ ghi nhận xu hướng tăng tích cực trong năm 2022 dựa trên những yếu tố sau:

Một là tình trạng thiếu cung kéo dài, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Hai là mặt bằng lãi suất tiết kiệm ở mức thấp thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản như một kênh đầu tư hấp dẫn.

Ba là xu hướng ưa thích bất động sản của người dân, đặc biệt trong giai đoạn lạm phát.

Bốn là gói kích thích kinh tế quy mô lớn và các dự án hạ tầng được đẩy mạnh triển khai.

Năm là mặt bằng giá nguyên vật liệu và khung giá đất cao phản ánh một  phần đến giá bất động sản trong năm 2022.

Chứng khoán VCBS duy trì triển vọng tích cực về nhu cầu nhà ở và thị trường bất động sản trong các năm tới. Theo đó, môi trường nhân khẩu học thuận lợi với quy mô dân số lớn – cơ cấu dân số trẻ và một bộ phận lớn dân cư đang đi vào độ tuổi lập gia đình. Tỉ lệ đô thị hoá gia tăng nhanh chóng qua các năm và quy mô tầng lớp trung lưu mở rộng cũng là 2 yếu tố hỗ trợ.

Bên cạnh đó, khu vực vùng ven hay các độ thị vệ tinh xung quanh những trung tâm kinh tế mới cũng đang sở hữu triển vọng tăng trưởng lớn.

Từ những yếu tố trên, VCBS dự báo các mã bất động sản nhà ở như VHM và AGG sẽ là điểm sáng trong năm 2022 và dài hạn.

Với \”anh cả\” Vinhomes, quá trình đàm phán cho các giao dịch bán buôn đối với 3 đại dự án Vinhomes Grand Park, Ocean Park và Smart City đang đi vào giai đoạn hoàn tất, góp phần quan trọng giúp VHM đạt mục tiêu hoàn thành chuyển nhượng tại các dự án trên trong giai đoạn 2022 – 2023.

Các đại đô thị Dream City, Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa được triển khai từ 2022 và hưởng lợi từ xu hướng tăng mạnh của giá đất trong khu vực, kỳ vọng đóng góp lớn đến triển vọng doanh thu, lợi nhuận của VHM trong ít nhất 3 năm tới.

Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (HOSE: AGG) trong giai đoạn 2022 – 2024 có khả năng đưa ra từ 9.000 đến 12.000 sản phẩm. Tổng doanh thu dự kiến từ The Sóng, West Gate và Standard BD có thể thu về gần 12.500 tỉ đồng. AGG cũng duy trì tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu (D/E) quanh mốc 1.

Với quỹ đất sạch tập trung chủ yếu ở TP.HCM, AGG dự kiến sẽ dịch chuyển ra các vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Về bất động sản khu công nghiệp (KCN), kỳ vọng dài hạn của VCBS phụ thuộc vào những yếu tố sau:

Thứ nhất, kiểm soát tốt dịch COVID-19 là nhân tố hàng đầu cũng như làm thay đổi nhu cầu thực tế của khác hàng và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành.

Thứ hai, kết nối hạ tầng đang được đẩy nhanh xây dựng nhờ đầu tư công, công tác quy hoạch, các cơ chế mới được ban hành và huy động các nguồn lực xã hội.

Thứ ba, quy hoạch ngành, chính sách sẽ thể hiện định hướng phát triển và kiến tạo môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Thứ tư, sự bùng phát dịch tạo lực đẩy dịch chuyển sản xuất từ quốc gia \”thâm dụng lao động\” sang Việt Nam nhờ vị trí tốt và một số lợi thế riêng.

Thứ năm, nhu cầu thực tế của khách hàng thay đổi theo hướng thận trọng hơn khi đưa ra quyết định.

Dựa vào 4 yếu tố là vị trí địa lý thuận lợi, có dự án được phê duyệt chủ trương trong tương lai gần, cầu trúc tài chính khoẻ mạnh và sản phẩm, dịch vụ tốt, VCBS dự báo mã cổ phiếu TIP và NTC sẽ có dư địa tăng trưởng tốt.

Công ty Cổ phần Phát triển KCN Tín Nghĩa (HOSE: TIP) kỳ vọng chủ trương KCN Xã lộ 25 (tổng quy mô 249,19 ha tại Đồng Nai) sẽ sớm được phê duyệt. Ngoài ra, công ty sẽ tham gia đấu thầu dự án KCN Long Đức 3 (diện tích 293,9 ha tại Đồng Nai). KCN hiện hữu Tam Phước mỗi năm mang lại đều đặn hơn 50 tỉ đồng doanh thu, KCN Long Khánh mỗi năm mang về hơn 10 tỉ đồng cổ tức tiền mặt.

Mảng bất động sản dân dụng có dự án KDC Thạnh Phú. Dự án Núi Dòng Dài còn tiềm năng lớn để triển khai với diện tích thương phẩm 19,2 ha.

Công ty Cổ phần KCN Nam Tâm Uyên (UPCOM: NTC) có động lực tăng trưởng 5 năm tiếp theo tới từ KCN NTC mở rộng giai đoạn 2 (diện tích thương phẩm 259 ha); Khu dân cư NTC2 (diện tích 19,5 ha) đã được duyệt quy hoạch 1/500 và đang trong giai đoạn xin chủ trương. Các nguồn thu từ 2 KCN hiện hữu duy trì ổn định.

Thêm vào đó, cổ tức tiền mặt tốt trong năm 2021 với 8.000 đồng/cổ phiếu. Doanh nghiệp này cũng có kế hoạch chuyển sang sàn HOSE và thoái vốn từ GVR cũng như các thành viên nội bộ.

Tuy nhiên, nhóm ngành bất động sản vẫn còn đối mặt với  rủi ro tiềm ẩn. Dịch bệnh chưa kết thúc, lo ngại giá nguyên vật liệu tăng cao và thủ tục pháp lý kéo dài có thể ảnh hưởng đến tài chính cũng như tiến độ dự án.

Bên bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang phát tín hiệu hạn chế các doanh nghiệp bất động sản tiến hành đảo nợ hoặc huy động vốn qua trái phiếu, đặc biệt sau khi các ngân hàng đang giảm dần cho vay trong lĩnh vực bất động sản.